22 июля 2016 г.
Попробуем разобраться – какие опасения заемщиков надуманы, а какие реальны.

Опасение 1: «Для меня это слишком дорого!»

Да, ипотека действительно обходится дорого. Даже субсидированная государством ставка по кредиту сейчас составляет от 10 до 12%. При аннуитетных платежах заемщик ежемесячно выплачивает в основном сумму начисляемых процентов. При этом само тело кредита погашается довольно медленно.

«Обычно только в середине срока (если кредит оформлен на 10 лет, то на шестой год), сумма процентов и сумма тела займа в каждом ежемесячном платеже становятся примерно равными, – рассказал Эмиль Захаряев, управляющий партнер Rezidential Group. – Далее в основном идет погашение тела кредита».

Таким образом, если ипотека была оформлена на 20 и более лет, переплата может составить почти 100% по сравнению с суммой, которую брали в кредит!

Поэтому в каждом конкретном случае нужно взвесить плюсы и минусы. Допустим, если  сумма ежемесячного платежа по кредиту меньше, чем плата за арендуемую квартиру, возможно, предпочтение стоит отдать все-таки ипотеке (особенно если квартиру вы получите готовой для проживания). Кроме того, оформив кредит, можно реализовать права на льготы и дополнительное финансирование от государства. Например, в качестве первоначального взноса может быть учтен материнский капитал, а на проценты по ипотеке предоставляется дополнительный налоговый вычет.

«То, насколько комфортным будет кредит, зависит не столько от размера процентной ставки, сколько от соотношения между уровнем дохода в семье и затратами по ипотеке, - отмечает руководитель департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина. - Стандартная формула: выплаты не более 50-60% от общего заработка. Представим, что семья, совокупный доход которой составляет 75 000 рублей, готова платить в месяц 36 000 рублей, при этом в качестве интересующего варианта рассматривается двухкомнатная квартира площадью 57 кв.м в «Новом Бутово» (Москва). Параметры кредита: ставка -  11,75%, срок выплат – 15 лет,  сумма ипотеки – 3 млн рублей, при этом у клиентов, допустим, есть взнос в размере 2 млн рублей. В таком случае размер ежемесячного платежа составит порядка 35,5 тысяч  рублей. Также можно обратить внимание на более доступные предложения, чтобы уменьшить свои затраты по кредиту».

Опасение 2: «Ипотека выгодна банкам и застройщикам, а не покупателям жилья»

С первой частью утверждения не поспоришь, все так и есть. Для застройщика плюс ипотеки заключается в самом факте реализации жилья. Не секрет, что есть девелоперские компании, где доля ипотеки в продажах составляет 70-80%, – говорят эксперты.

Благодаря ипотеке застройщики получают реальный инструмент продаж в сегментах жилья эконом и комфорт-класса, позволяющий привлекать в проекты до 40-50% спроса. А банки благодаря ипотеке получают возможность улучшить и увеличить свой кредитный портфель.  

Но строительные компании понимают и минусы зависимости от ипотеки: как только  экономическая ситуация становится нестабильной, начинаются колебания спроса и продаж. Поэтому в качестве альтернативы ипотеке некоторые застройщики предлагают программы длительной рассрочки.

Опасение 3: «А вдруг я потеряю работу и не смогу платить банку?»

Работу боятся потерять не только те, у кого есть ипотека. Но ежемесячные платежи по кредиту, естественно, дополнительная ответственность.  Поэтому, обращаясь за кредитом, нужно объективно оценить свою платежеспособность в долгосрочной стратегии, реально взвесить, сможете ли вы выплачивать долг на протяжении долгих лет.

Учтите, что ипотека потребует от вас соблюдения жесткой финансовой дисциплины, которой может похвастаться далеко не каждый. Кроме того, само оформление такого кредита доступно не всем. У заемщика должны быть деньги на первоначальный взнос, составляющий порядка 15-20% стоимости квартиры (обычно это 500-700 тыс. руб.), и стабильный ежемесячный доход определенного уровня.  Существуют специальные ограничения по доступности ипотеки, например, соотношение «платеж/доход». На погашение ипотечного кредита заемщик может потратить не более 50% совокупного подтвержденного дохода.

Естественно, если вы надеетесь только на себя, брать ипотеку рискованно, но с поддержкой близких людей, семьи – не так уж и страшно.

«Если заемщик все же столкнулся с неприятной ситуацией и лишился доходов, то можно обратиться в банк, чтобы договориться о кредитных каникулах, -  рассказала Кристина Шульгина. - Банк заинтересован в выплатах ипотеки, поэтому, скорее всего, пойдет навстречу заемщику. Банки не любят судебных разбирательств, так как это долгое и дорогое удовольствие».

Опасение 4: «Богатые потому и богатые, что не берут ипотеку»

Действительно, ипотекой в основном пользуются покупатели жилья массового сегмента. Ипотека дорогая, но она для большинства людей – единственный шанс решить квартирный вопрос.

«Ипотека однозначно не делает жилье доступным, так как увеличивает стоимость сделки на десятки процентов для конечного покупателя, но при этом давая ему возможность в принципе купить, войти в рынок и начать пользоваться заветными метрами завтра, а не через 20 лет, когда нужная сумма будет накоплена», – объясняет Дмитрий Котровский партнер «Химки Групп».

Но неправда и то, что люди с деньгами не пользуются ипотекой. Сейчас в сегменте бизнес-класса доля сделок с участием ипотечного кредитования стала статистически значимой, а само отношение к ипотеке поменялось: «Например, классический случай: семья приходит выбирать двухкомнатную квартиру, но в итоге покупает трешку, компенсируя разницу в цене с помощью ипотеки – люди не стеснены в деньгах, но хотят больше и лучше.  Предпринимателям дешевле взять ипотеку, чем вынуть деньги на покупку квартиры из бизнеса».

В настоящее время в бизнес-классе и еще более дорогих ценовых классах доля ипотеки составляет 20-25%. Здесь она благодаря возможности досрочного погашения становится инструментом рассрочки или «легализации» денег на покупку недвижимости. В дорогих сегментах срок погашения кредита не превышает 5-7 лет. Многие закрывают ипотеку и за два-три года, в таком случае переплата за пользование кредитом сопоставима со стоимостью денег. То есть  ипотеку покупатели со средствами берут, в основном руководствуясь следующими соображениями:  можно не «выдергивать» деньги из бизнеса и не объяснять их происхождение.

Опасение 5: «Пока не выплачу кредит, квартира не моя»

Это совершенно не так. Приобретя квартиру в ипотеку, вы становитесь ее  полноценным собственником. Но одновременно жилье будет находиться в залоге у банка-кредитора. Это значит, что вы получаете право пользования и владения недвижимостью, в квартире можно жить, можно сдавать ее в аренду. Однако ограничения все же есть:  например, вы вряд ли сможете продать залоговую квартиру раньше, чем погасите кредит,  банк, скорее всего, не даст согласие на сделку с залоговым имуществом. Да и на вторичном рынке многие покупатели относятся к ипотечным квартирам предвзято. В связи с этим квартиры с непогашенной ипотекой менее ликвидны.